场内配资平台 95后女生在淘宝“捡漏”法拍房：研究了3年，成交价全小区最低 理性克制的购房新路径

淘宝、京东不仅能买到鞋服、蔬果、家电，还能买到房子。过去场内配资平台，法拍房常被视为高风险、流程复杂、充满不确定性的“灰色地带”。随着司法拍卖制度愈加透明和平台化程度的提升，这一市场正悄然嬗变。

越来越多的人开始意识到，房子不仅能在中介门店买、在售楼处选，也能像在淘宝上挑衣服一样“下单”。在价格敏感与购房焦虑并存的当下，法拍房正成为一部分人，尤其是年轻人实现买房愿望的另类路径。30岁的花花就是其中之一。她花了两三年时间研究流程、筛选标的，最终以全小区最低成交价在深圳布吉拍下一套老旧小区房，完成了一次理性克制的“确认支付”。

她的故事并非孤例。越来越多购房者开始尝试“用更少的钱，离理想的生活更近一点”。但并非所有人都能像花花一样保持冷静。在高溢价与悔拍频发的拍场背后，情绪驱动下的“价格失控”并不鲜见。部分买家在激烈竞争中冲动出价，最终高位接盘。

法拍市场容量正在快速拓展。别墅、厂房、写字楼甚至百亿资产包接连挂拍，法拍房从冷门小众迈向大众关注。无论是动辄亿元成交的豪宅，还是“一元起拍”的海景房促销，都映射出法拍机制在供需错配与存量盘活背景下的潜力与想象空间。这是一场悄然扩容中的买房革新，也是一扇连接制度、资本与个体梦想的新窗口。

法拍房成为年轻购房者的另类路径

今年年初，花花在阿里拍卖平台成功拍下一套位于深圳龙岗布吉的法拍房。这里被称为“刚需天堂”，房价相对较低。房子建于1999年，没有电梯，户型普通，但离市区不远，有三条地铁线连接市中心，成为她实现通勤自由、独立生活的支点。

为了这套房，花花准备了两三年。亲戚成功买下法拍房的经历给了她勇气和操作路径。她开始刷淘宝，浏览待拍的房子。她很快摸索出自己的筛选标准：“个人产权”、“住宅性质”、“法院包清场”——满足这三个条件的，基本属于“可入手”的安全标的。

与传统买房者相比，花花显得格外“不拘小节”。她十分坦率：“预期控制好了，你就能接受很多现实；但如果期待太高，反而容易在细节上失望。”她从不着急下手，而是先练手。合适的房子出现时，她就报名参与，“哪怕不出价，也能熟悉流程，避免真正上场时手忙脚乱”，但她从不急着抢，“错过的，就当练手了”。

今年2月18日，经历二三十轮出价，花花成功拍下目标房源，最终的成交价是全小区最低纪录。三个月后，在法官、法警和开锁师傅的陪同下，花花顺利收房，“任何困难，都打不败一个30岁女生想拥有一个家的决心。”

法拍房也有“上头”时刻

拍场上，和花花一样能够保持克制的买家并不多，价码常常被情绪推高。实际上，场内场外，博弈无处不在。辅拍中介老马见识过太多“上头”时刻。今年5月，深圳罗湖一栋6层住宅楼开拍，起拍价约2378万元，34位竞买人激战450轮，最短出价间隔不足1秒，最终成交价被推高至1.14亿元，溢价率高达379.68%。然而，仅一个月后，竞拍者清河县千代文化传媒有限公司悔拍，未履行交易。根据竞买规则，悔拍将被没收保证金——本场拍卖的保证金高达475.5万元。

“很多时候，大家以为自己很理性，但真正出手时往往是情绪在主导。”老马说。花花对此深有体会，“每次加价看起来只是几万块钱，好像不多，但最后累积下来，其实已经接近市场价了。心态一乱，就很容易做出冲动决定。”

激情竞拍的故事并不少见。在深圳法拍市场，一拍无人问津、二拍高价成交的情形屡见不鲜。例如今年6月，深圳福田香珠花园一套建筑面积约250平方米的四居室首次上架拍卖，起拍价约1396万元，虽吸引超过5000次围观，却无人报名参加竞买。一个月后，该标的物以约1117万元的价格进入二拍流程，吸引11名买家轮番出价60轮，最终以约1617万元成交，较一拍起拍价高出221万元。

数据也印证了这一趋势。克而瑞监测数据显示，2024年上半年，全国住宅类法拍房整体成交率为17%，首拍、二拍及以上法拍房成交率存在明显差异。其中，首拍成交率仅12%，较平均水平低5个百分点；“二进宫”房源成交率达23%，出售率相对更高。

老马观察到，很多买家在一拍阶段嫌“捡漏”空间太小，到了二拍又因为竞争激烈而情绪失控，“赌气上头，非要拿下，好像只要价格没超过市场价，就是赢。”在他看来，只有成交价低于市场价四成，即六折左右，才算是真正意义上的“捡漏”。

这与法拍房的隐性交易成本不无关系。老马指出，从投资角度看，购买法拍房往往还需考虑10%左右的交易成本，通常包括税费、中介服务费、清场费用、代办过户服务费等，以及原业主可能拖欠的物业、水电、燃气等费用。“在房价稳定的情况下，成本也普遍在房源总价的7%至8%之间；若市场继续调整，亏损风险很难回避。”

在高昂交易成本和房价下行风险的双重夹击下，法拍市场不再是投资客眼中的“淘金地”，博弈态势逐渐降温。近年来，法拍市场上的投资客比例已明显减少。老马认为，除非房源涉及老旧小区且存在明确的拆迁预期，否则越来越多的竞买人已从逐利的投资者转为更为务实的自住者。

除了豪宅，多地出现“一元法拍房”

如今，司法拍卖平台上的法拍标的变得越发丰富。那些曾经高高在上的资产——别墅、酒店、厂房、写字楼，甚至动辄百亿的资产包，也陆续被挂上“货架”。克而瑞的统计数据显示，近年来法拍房供需规模持续攀升。2023年，全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%。

今年6月底，阿里资产首次披露最新运营数据：截至2025年6月末，平台累计法拍成交超3万亿元，其中法拍房成交超100万套，处置成交债权等超6000亿元，辅助管理人处置资产超4000亿元，盘活各类土地4000多宗。

阿里资产房产总经理井西超透露，2025财年（2024年4月1日-2025年3月31日），阿里资产平台房产成交GMV破千亿，同比增长67%，在房产行业调整期实现“加速超车”。

在千亿级的市场中，越来越多总价千万甚至上亿的豪宅成为法拍买家的围猎目标。老马提到，近几年流入法拍市场的高端住宅显著增多。“做生意节奏快、风险大，赚钱和亏钱往往只在一念之间。”为释放债务压力，高端资产进入法拍市场的现象日益增多。

今年5月，深圳老牌豪宅项目华侨城纯水岸的两套房源被拍出高价。纯水岸七期3栋1-26B、2栋2-27D分别以136%、124%的溢价率成交，总成交价达7464.86万元。这两套房源的权利人因涉及借款合同纠纷、未履行义务，法院裁定对其名下资产进行拍卖，用于清偿约1.3亿元的债务。

与住宅豪宅并行的是另一类大宗标的：厂房、写字楼、商业资产等，正成为资本大鳄的目标。就在今年7月，深圳八卦岭工业区第534栋整栋厂房在阿里资产平台成功拍出。这栋厂房吸引超过2.6万次围观、694人设置提醒，竞拍记录高达153次，最终以约2.17亿元成交，较起拍价9641万元溢价125.03%。

不止机构与资本玩家，越来越多普通业主也在“试水”。今年6月，多地出现“一元法拍”。这些房源并非诉讼或破产处置而来，而是二手房东选择试水法拍市场加快转手速度。根据克而瑞统计，这些“一元起拍”房源主要来自山东威海，共计216套，均为乳山海景房，分布在超过90个小区，大多数房源为精装修、家具齐全。

去年11月，乳山一套海景房以11元成交登上热搜，尽管事后被证实为“宣传促销”性质，但足见法拍房市场吸引力正在扩散。

虽然目前每年法拍房成交金额占全国一手与二手房交易总额（超15万亿元）比例不到1%，但在结构性层面，其对部分城市、特定品类的市场格局已产生实质影响。克而瑞指出，法拍房对新房市场的“挤占效应”呈现“两头翘”特征：高总价与低总价产品的竞争力更强，而中价段法拍房影响相对较小。在部分三四线城市，高总价、大面积段的法拍豪宅对新房销售形成明显分流。

随着市场对法拍机制的了解加深，预计下半年将有更多二手房房源通过法拍通道寻找出路。这不仅有助于盘活存量资产，也能打通一二手交易链条。由于法拍房平均成交价格低于市场价三成左右，具备显著价格优势。在保障房资源紧张、资金压力大的背景下，克而瑞建议政府可择优收购合适法拍房源用于保障房储备场内配资平台，实现多方共赢。

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